中古マンションのねらい目の築年数は？寿命や価格推移もご紹介

マンションの購入を考える際に、新築だけでなく中古マンションも候補に入れている方は少なくありません。
とくに予算を抑えたい場合中古マンションは魅力的なので、どのあたりの築年数がねらい目なのか、知りたい方も多いでしょう。
今回は、中古マンションのねらい目の築年数はいつか、マンションの寿命や、築年数による価格推移とあわせてご紹介します。

中古マンションの寿命の築年数

一般的には、中古マンションの平均寿命は70年程度とされていますが、適切なメンテナンスをおこなっていれば実際には100年以上も持つことが考えられています。
国土交通省の資料によると、マンションの鉄筋を覆うコンクリートの寿命は、通常の維持補修をおこなった場合で120年、外装仕上げをおこなうと150年とされています。
一方、法律で定められている「法定耐用年数」は、会計上で建物の資産価値がゼロになるまでの年数を示しており、実際に居住可能な期間を意味しません。
したがって、新築から47年以上経過したマンションでも、適切なメンテナンスを実施すれば居住可能な状態を維持することができます。

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中古マンションの築年数による価格推移

中古マンションの築年数による価格推移では、築6～10年で約16％、築11～15年で約25％と、築浅の物件でも大きく下落します。
しかし、古いマンションほど必ずしも価格が安いわけではなく、中古マンションには下げ止まりがあるため、その築年数を狙うと良いでしょう。
一般的に、中古マンションの価格は、新築から一定期間が経過したあと、建物価格の初期の約80％程度まで下落し、そのあとも徐々に値下がりしていきます。
築20年頃には価格が底値に達するとされています。
そのあとは値下がり幅が緩やかになるため、築21～25年あたりの物件が注目される傾向があります。

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中古マンションのねらい目の築年数

中古マンションのねらい目の築年数を考えると、価格の下がり幅が大きいのは築16～20年と築21～25年の間です。
購入時にお得感を求めるなら、築20年を過ぎたくらいの物件がおすすめです。
また、住宅ローン控除を利用する場合は築25年以内である必要があるため、築21～25年の物件が選択肢としてねらい目と言えます。
過去のデータによれば、2012年に首都圏で成約した中古マンションの平均築年数は18.97年でしたが、2022年には23.33年と上昇傾向にあり、中古マンションの人気が高まっています。
中古マンションを選ぶ際のポイントとして、新耐震基準を満たしている物件を選ぶことも良いでしょう。
1984年以降の建物はほぼ新耐震基準をクリアしていると考えられます。

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まとめ

中古マンションの寿命は平均70年といわれていますが、適切なメンテナンスをおこなっていれば、100年以上もつと考えられています。
中古マンションの築年数による価格推移は、築6～10年で約16％、築11～15年で約25％下落し、築20年で底値になるといわれています。
ここ10年で中古マンションの人気は高まっており、中古マンションのねらい目の築年数は築20年を過ぎたあたりの物件です。
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