不動産売却における分筆とは何か？メリットや分筆する方法を解説

所有している不動産の売却を検討しているお客様から、土地を分筆して売るべきかどうか聞かれるケースが多いです。
土地を分けるメリットとは何か、どのような手続きが必要なのかは知っておくといざというときに役立つでしょう。
今回は不動産売却における分筆とはどのような方法なのか、利点と欠点を解説します。

不動産売却における分筆とは何か

原則1つの土地に対して1つの建物しか建てられないルールがあります。
『分筆』とは1つの土地を複数の土地へ分ける手続きで、2つ以上の建物を建てたり、土地の一部を切って売却したりが可能です。
もし1つの土地を複数の土地へと分けたいときは、法務局にて登記手続きが必要です。
たとえば1丁目1番の100坪の土地から、50坪の土地2つに分割する場合は、1丁目1番1と1丁目1番2の内容で登記されます。
なお類似した言葉で分割と合筆があるため、それぞれの違いを理解しておく必要があります。
分割は1つの土地を複数の土地へと分ける行為ですが、登記をしないのが異なる点でしょう。
合筆は分かれている土地を1つの土地へとまとめて登記する方法です。

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不動産売却において分筆するメリットとデメリット

登記に宅地や山林、田、畑などの地目があり、1つの土地を複数の地目として活用するのはできません。
たとえば、農地は農業用の土地であるため住宅は原則建てられません。
しかし、住宅を建てられる土地と農地のままの土地へと分筆すれば異なる地目へと活用できるのがメリットです。
また、税金が安くなる可能性があるでしょう。
大通りに面している土地であれば評価額が上がり、その分固定資産税や相続税などの税金が高くなるおそれがあります。
大通りに面した土地と面していない土地へと分けて登記すると、通りに面してない土地の分の評価額が下がり、税金が抑えられる場合があります。
一方で、土地を分筆すると1つの土地の面積が小さくなるため、使い勝手が悪くなる可能性が高いです。

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不動産売却における分筆方法

土地をどのような形で分けていくのかで、土地の価値が大きく異なるでしょう。
測量や登記手続きにおいて専門的な知識を必要とする点から、分筆業務ができる土地家屋調査士に依頼します。
不動産会社は土地家屋調査士とつながっているケースが多いため、依頼先をどこにしたら良いのかわからないときは、不動産会社へ相談しましょう。
その後、該当の土地の登記簿謄本や測量図などの事前調査です。
土地家屋調査士と相談しながらどのように分けていくのかを決め、現地調査・確定測量がおこなわれるでしょう。
境界の目印となるコンクリートやプラスチック製の境界杭あるいは境界標を設置して、登記手続きをすれば終了となります。

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まとめ

分筆とは1つの土地を複数の土地へ分ける手続きで、2つ以上の建物を建てたり、土地の一部を切って売却したりできます。
異なる地目として有効活用でき、税金が安く抑えられるのがメリットです。
土地家屋調査士に調査して事前調査をしてもらい、どのように分けるのか決めて、境界杭あるいは境界標を設置して登記する流れです。
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