心理的瑕疵とは？不動産売却で課される告知義務も解説

一見なんの問題もないように思える不動産がなかなか売れずに残っているなら、もしかするとそれは心理的瑕疵物件の可能性があるかもしれません。
今回は不動産売却で知っておきたい、心理的瑕疵について概要とともに、売却で課される告知義務についても注意点を解説します。

不動産売却でも知っておきたい心理的瑕疵とは？

心理的瑕疵のある不動産とは、事件や事故に関係しているまたは周辺環境に問題があるなど、住む人に心理的抵抗を感じさせる事情を抱えた不動産を指します。
たとえば自死や他殺の現場となった物件、いわゆる事故物件などが該当します。
周辺環境の問題としては、近くに墓地がある、反社会的組織の事務所がある、悪臭・騒音被害があるなどが挙げられ、いずれにしても物件そのものには問題がなくとも瑕疵物件となるのが特徴です。
売却の際は、売主に告知義務が課せられ、買主に瑕疵の内容を伝えて了承を得たうえで契約を結ばなければなりません。

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心理的瑕疵のある不動産は売却価格を下げるべき？

心理的瑕疵があると考えられる不動産の売却は売主側に不利になる可能性が高く、相場よりも売却価格の1割程度値下げを検討したほうが良いケースもあります。
しかし心理的瑕疵は人によって感じ方が異なるため、必ずしも値下げをしなければならないわけではありません。
また、その物件で人が亡くなったとしても心理的瑕疵物件に該当するかは事件の内容によって個別に判断するのが通常です。
たとえば孤独死や自然死によるもので発見もすぐにされた場合は該当しないとされています。

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心理的瑕疵のある不動産売却で課される告知義務に違反した場合

自死や他殺といった不自然な死の現場となってしまった心理的瑕疵物件の不動産売却では、その内容を買主に伝える告知義務が課せられます。
いつまで告知義務が課せられるかについては2つの考え方がされています。
1つは売買なら事件の発生から6年程度は必要とするもので、もう1つは心理的瑕疵物件としての売却を一度経れば次の売却では告知義務はないとするものです。
とはいえいずれにしても心理的瑕疵物件となった経緯を考慮すべきでしょう。
ちなみに告知義務に違反すると契約が取り消されたり、損害賠償責任が認められたりする場合がありますので注意してください。

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まとめ

心理的瑕疵のある不動産とは心理的に忌避される事情を抱えた物件です。
売却においては売却価格の値下げは必須ではありませんが、告知義務が課せられ、違反した場合には損害賠償責任を負う可能性もあります。
売却を検討している方はぜひ注意事項を押さえておきましょう。
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